Portefeuillehouder

R. de Geest

Rapportagedatum

1 juli 2022

Het schoolgebouw de Marke Zuid van het Etty Hillesum Lyceum (vmbo)  en de  sporthal Keizerslanden zijn aan vervangende nieuwbouw toe. Op basis van een locatiestudie, die is uitgevoerd door de gemeente Deventer, is besloten dat de vervangende nieuwbouw van beide gebouwen gaat plaatsvinden op de Marke Zuid (zie figuur 1). Voor de school gaat het om het realiseren van onderwijsruimte voor vmbo leerlingen die ook praktijkonderwijs volgen. Voor de sporthal gaat het om het vervangen van de sporthal Keizerslanden.  

In 2017 zijn er moties (2017-1481) door de raad aangenomen die het uitgangspunt vormen voor de duurzaamheidsambities voor beide gebouwen. De raad wil dat bij de investering voor een nieuw duurzaam schoolgebouw en sporthal als uitgangspunt tenminste BREEAM ambitie excellent wordt gehanteerd. De moties moeten echter niet leiden tot een langere doorlooptijd en/of hogere projectkosten. De raad is begin juli 2021 geïnformeerd via een raadsmemo dat de beschikbare budgetten niet toereikend zijn om volledig aan de motie te kunnen voldoen. Op 13 juli 2022 is opnieuw een motie ingediend om dit te onderzoeken.

Op het terrein van de Marke Zuid bevindt zich ook het clubgebouw van de Deventer Scheidsrechtervereniging (DSVeO). Deze vereniging heeft recht van opstal en heeft het clubgebouw in eigendom.  

De locatie de Marke Zuid grenst aan het Ludgeruskwartier/Roelantflatlocatie. Afhankelijk hoe de locatie de Marke Zuid zich gaat ontwikkelen kan hiermee aansluiting gezocht worden.  

Er is een stedenbouwkundige invulling (zie figuur 1). Het ontwerp bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen er zijn 11 zienswijzen ingediend en is in juni 2 keer behandeld bij de raadstafel en is op 13 juli vastgesteld door de gemeenteraad.

Reeds genomen besluiten:

• Nota 2017-001854: college besluit d.d. 28-11-2017 en besluit raad EHL d.d. 20-12-2017; krediet nieuwbouw.
• Begroting 2018: investering sporthal
• Nota 2018-002036: collegebesluit d.d. 27-11-2018; locatie nieuwbouw EHL en sporthal
• Nota 2019-000577: collegebesluit d.d. 20-03-2019; businesscases EHL en sporthal
• Nota 2019-001172: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 11-06-2019; vervolgstappen n.a.v. wensen en bedenkingen Raad
• Nota 2020-000641: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 26-05-2020; nieuwbouw Etty Hillesum Lyceum en sporthal Keizerslanden (dekkingsvoorstel en ruimtelijke kaders)
• Kaderbrief 2020 en 2021  
• Nota 2021-000381: collegebesluit en raadsmededeling d.d. 6 juli 2021; businesscase sporthal en aangaan intentieovereenkomst

Waar nog besluit over genomen moet worden:

• Vaststelling bestemmingsplan gemeenteraad (13-7-2022)
• Samenwerkings- en realisatieovereenkomst EHL / SCC (college).
• Aanbesteding sporthal (gunning)

Het project bevindt zich in de verkenningsfase (definitie). Voor zowel de sporthal als de school liggen er businesscases waarin de partijen zich kunnen vinden. De businesscases zijn ter besluitvorming aangeboden aan het college van B&W op 6 juli 2021, de nota is conform aangenomen. De afspraken met Stichting Carmel College om de financiële dekking voor de extra 1.200 m²  BVO rond te krijgen  moeten nog wel conform de uitgangspunten uit de nota worden vast gelegd in een samenwerkings- en realisatieovereenkomst.   

School en bouwhoogte
In de vormgeving van het nieuwe schoolgebouw van het Etty Hillesum Lyceum houden we rekening met het industriële verleden van Deventer. Kenmerkend hiervoor zijn de sheddaken (zaagtanddaken) die op verschillende plekken in het ontwerp terugkomen.
Sheddaken zorgen voor een vriendelijk beeld, minder energieverbruik en optimale gebruiksmogelijkheden. In het ontwerpbestemmingsplan staat de bouwhoogte van maximaal 13 meter. Deze hoogte blijkt onvoldoende om het gewenste gebruikersresultaat te bereiken. Daarom is de hoogte voor de school in het bestemmingsplan aangepast naar 14 meter (dakgoot) en 16 meter (nokhoogte).

Klankbordgroep
Na de informatiebijeenkomst (22-11) is gestart met een klankbordgroep. Er zijn inmiddels 3 klankbordgroep bijeenkomsten geweest op 21 december, 17 januari en 7 maart 2022. Dit waren goed bezochte bijeenkomsten waarin ruimte was voor suggesties, het delen van zorgen en voor vragen van inwoners.
Op basis van de gesprekken met de klankbordgroep is de in- en uitrit verplaatst van de Keurkampstraat naar de Ludgerstraat. Hiermee wordt de Keurkampstraat ontlast en ontstaat er een directere verbinding (via Ludgerstraat) met de Lebuinuslaan.

Wat heeft de klankbordgroep tot nu toe opgeleverd?

• De groenstrook tussen het Beeckestein complex en de nieuwbouw blijft bestaan;
• De groenstrook tussen de Keurkampstraat en de nieuwbouw wordt versterkt;
• Bomen blijven zoveel mogelijk bestaan tenzij de uitvoering van het plan wordt belemmerd.
• Tijdens de raadstafel waren er 3 insprekers. Zij hadden de situering van de sporthal en school liever anders gezien.  

Bestemmingplanprocedure
Het bestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad (13-7). Het wordt daarna nog een keer ter inzage gelegd. Als er in die periode geen beroep wordt aangetekend dan is het bestemmingsplan onherroepelijk. Als er wel beroep wordt aangetekend dan wordt het bestemmingsplan door de raad van state behandeld. Dit betekent dat het plan vertraagt en de school en sporthal later gerealiseerd zullen worden. Dit zal ook hogere kosten met zich mee brengen.

Stijgende bouwkosten
De afgelopen maanden is er een hoge stijging van de bouwkosten. Voor zowel de school als sporthal is de verwachting dat het huidige budget niet toereikend zal zijn.

Op koers

De businesscases voor de school en de sporthal zijn opgesteld volgens de meest recente  vastgestelde ruimtelijke kaders (10.200m² BVO voor de school en een één op één vervanging van sporthal Keizerslanden, nota 2020-000641). Op basis van de nieuwe richtlijnen komen er in de nieuwe sporthal wel grotere sportvloeren. De sporthal wordt daarmee groter dan de huidige sporthal Keizerslanden. Hier is in de businesscase rekening mee gehouden. Met de komst van Devinco naar de Marke Zuid zijn er nog een aantal kleine aanpassingen gedaan in het functioneel plan van eisen.

School    
Voor het schoolgebouw wordt er 10.200 m² BVO gerealiseerd, ipv de aanvankelijke 9.000 m²  BVO. Ter dekking voor de 1.200m² BVO extra voor de school wordt de grond van de Marke Zuid, de Marke Noord en de locatie Boerhaave herontwikkeld tot woningbouw. De afspraken en uitgangspunten die voor de dekking van het budget zijn opgesteld met Stichting Carmel College en EHL worden vastgelegd in een Ontwikkel en samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Deventer en Stichting Carmel College. Inmiddels is er door EHL een architect geselecteerd.

Sporthal
De aanbesteding van de sporthal (design and build) is op de markt kan worden gezet. In Q3 2022 dienen de partijen hun inschrijvingen in. De verwachting is dat in Q4 de resultaten van de aanbesteding bekend worden gemaakt. De bestemmingsplanprocedure kan hier ook nog invloed op hebben. Indien er naar de Raad van State wordt gegaan moet mogelijk de aanbesteding van de sporthal worden uitgesteld of afgesteld.

Behoeft aandacht

1. Nieuwbouw school : ​De financiële bijdrage voor de nieuwbouwschool is conform de VNG-norm voor onderhuisvesting. Voor 10.200m² BVO is dekking beschikbaar. Het gaat om een bedrag van €25,5 miljoen. Een deel daarvan (1.200m² BVO)3,4 miljoen wordt gedekt uit de grondopbrengsten van de ontwikkellocaties: De Marke Noord, De Marke Zuid en de Boerhaave-locatie. De Marke-Noord en Zuid worden ontwikkeld door de gemeente. De Boerhaave-locatie door Stichting Carmelcollege (zij staan garant voor een bijdrage van €750.000).  

Omdat de fasering van de investering en de winstneming uit grondexploitatie van elkaar verschillen, moet de financiële verwerking via een reserve (de reserve kapitaalslasten) verlopen: de kapitaalslasten van de €3,4 miljoen investering worden onttrokken en de te realiseren winsten uit de grondexploitatie worden gestort in de reserve kapitaalslasten.

De Stichting Camelcollege / Etty Hillesum Lyceum bouwt voor eigen rekening en risico. Er vindt alleen verrekening plaats van de werkelijke indexering op basis van CBS die jaarlijks in september door de VNG voor onderwijshuisvesting bekend wordt gemaakt, zowel op het investeringsbedrag als op de verwachte opbrengsten uit de ontwikkellocaties. Er is gerekend met 3% per jaar. Met de huidige schaarste van bouwmaterialen ontstaat het risico dat de gebudgetteerde index niet toereikend is. Het is echter niet te voorspellen hoe de schaarste zich de komende jaren gaat ontwikkelen.

Voor het jaar 2022 is de indexatie 4,92%. Het financiele effect is verwerkt in de vorige kwartaalrapportage 2022.  

Er zal tegen de tijd van de sloop van de schoolgebouwen ook een verrekening plaatsvinden op basis van de werkelijk gemaakte sloopkosten. In deze posten zit een risico. De gemeente is wettelijk verantwoordelijk voor de kosten van sloop.

De school heeft aangegeven dat het budget niet voldoende is. Er wordt daarom een second opinion uitgevoerd op de raming en tekeningen van het voorlopig ontwerp van de school.

2. Nieuwbouw sporthal: Voor de realisatie van de sporthal is €8,3 mln inclusief btw. nodig.
Voor de sporthal is ook gerekend met 3% indexatie. De VNG stelt geen normen vast voor sporthallen. Echter verwachten we hier ook stijging van de bouwkosten.

De huidige sporthal Keizerslanden heeft nog een boekwaarde. Met het sportbedrijf is afgesproken dat de boekwaarde tussen nu en de realisatie van de nieuwe sporthal wordt afgeboekt.  

Inmiddels is de aanbesteding van de sporthal op de markt uitgezet en in september zullen de aannemers hun plannen presenteren. Met name de prijsstijging van de bouwkosten is een punt van zorg. Daarnaast is eventueel beroep bij de raad van state een zorg voor de gunning, planning en extra kosten.

3. Deventer scheidsrechtersvereniging:
Het is de intentie dat de scheidsrechtersvereniging en omstreken (DSVenO) verhuist naar Sportpark Rielerenk en korfbalvereniging Devinco naar De Marke Zuid. Devinco heeft op De Marke Zuid de mogelijkheid om binnen en buiten te sporten op 1 locatie. De afspraken hierover moeten nog geformaliseerd worden. Om de verhuizing mogelijk te maken is een budget beschikbaar van € 225.000 beschikbaar.

4. Buitenruimte
Voor een goede invulling van de buitenruimte Marke Zuid is aanvullend budget nodig. Dat wordt aangevraagd.

5. Overige financiële aandachtspunten
Binnen de budgetten is geen rekening gehouden met risico’s zoals extra kosten i.v.m. stikstofproblematiek. Er is verder geen rekening gehouden met aanvullende eisen en wensen van de gemeente en gebruikers (sportclubs). Er is ook geen rekening gehouden met ontwikkeling van de bouwkosten . Deze risico’s worden meegenomen in de halfjaarlijkse risico analyses (risman).

Nee

Hier zien we geen afwijkingen, omdat de bedragen worden opgenomen in de begroting van 2024.

Nee

Ten opzichte van het vastgestelde krediet in 2017 (€10,5 miljoen voor de school en €4,5 miljoen incl. BTW voor de sporthal) is er een afwijking in het totaal investeringsniveau.  

Er is voor de sporthal € 8,3 mln beschikbaar en voor de school € 25,5 mln

Nee

Niet van toepassing, er is nog geen sprake van exploitatie

Behoeft aandacht

Kansen:
Indien de nieuwbouw van de school en de sporthal op een verantwoorde wijze compact ingepast kan worden op de locatie de Marke Zuid, ontstaat er een strook grond die door de school afgestoten kan worden. Dit stuk grond komt vervolgens om niet terug naar de gemeente. De grond kan, aansluitend aan het Ludgeruskwartier, ontwikkeld worden ten behoeve van woningbouw.  
Stichting Carmel heeft in gesprekken aangegeven mogelijk de opbrengstenpotentie van de locatie Boerhaave als extra bijdrage (bovenop hun toegezegde bijdrage) in te willen brengen. Dit wordt verwerkt in de samenwerkings-/en realisatieovereenkomst met het EHL/SCC (Stichting Carmel College) en de gemeente.

Risico’s
Voor dit project is er een risicoanalyse gemaakt volgens de gemeentelijke methodiek.
Er zijn verschillende risico’s die kunnen zorgen voor vertraging en / of kostenverhogend werken. Met name de bestemmingsplanwijziging, uitkomst van de aanbesteding, SPUK-regeling, stijging van de bouwkosten en vertraging zijn belangrijke risico’s.  
Momenteel doen zich een aantal risico’s voor. Dit zijn:

• Vertraging door bestemmingsplanprocedure
• Beperkte bouwplaats
• Hogere bouwkosten

Er is een kans dat inschrijvers  zich voor de sporthal terug trekken uit de aanbesteding indien het budget niet omhoog gaat. Met de huidige ontwikkelingen op de markt is dit risico groot.

Een groot risico op dit moment zijnde afhankelijkheden in het project. Een voorbeeld hiervan is dat ernog contracten moeten worden gesloten met zowel het schoolbestuur als DSVeo en Devinco. Zonder deze contracten is de ontwikkeling op de Marke Zuid niet mogelijk of lastig uitvoerbaar.

De ruimte op het terrein is beperkt daardoor moeten er concessies worden gedaan bij de invulling van het terrein. Daarnaast moet ook gekeken worden hoe dubbel gebruik zo goed mogelijk kan plaatsvinden.

Voor gunning van de sporthal is het nodig dat overeenkomsten Devinco en scheidsrechtersvereniging zijn getekend.

De bestemmingsplanprocedure is een groot risico. Indien er naar de Raad van State wordt gegaan moet mogelijk de aanbesteding van de sporthal worden uitgesteld of afgesteld en dit heeft invloed op de realisatie van de school. Een eventuele gang naar de raad van state heeft invloed op planning en zorgt voor extra kosten.

Fasering en bouwplaats
Met de komst van Devinco komt er extra druk op de ontwikkellocatie. Om de verhuizing mogelijk te maken moet het sportveld tijdig worden aangelegd.  

Nee

Niet van toepassing

Behoeft aandacht

We verwachten dat de school voor het schooljaar 2025 in gebruik genomen kan worden en dat de sporthal in 2024 opgeleverd kan worden. Het opleveren van de sporthal in 2024 zorgt er voor dat het niet helemaal meer zeker is of SPUK-regeling van toepassing is.  

Op koers

De relevante partners van dit project zijn Stichting Carmel college, Etty Hillesum Lyceum (bouwheer school), Sportbedrijf, DSVeO, Devinco en de diverse sportverenigingen die gebruik maken van sporthal Keizerslanden.  

Stichting Carmelcollege en Etty Hillesum Lyceum zijn actief betrokken bij de realisatie van het schoolgebouw, de school is immers Bouwheer voor de school. Het Etty Hillesum Lyceum draagt zelf zorg over het informeren en/of betrekken van hun medewerkers, de leerlingen en de ouders in het proces.  

Sportbedrijf is actief betrokken bij het realiseren van de sporthal. Het sportaccommodatiebeleid moet straks uitwijzen welke sportverenigingen gebruik gaan maken van de nieuwe sporthal. Deze sportverenigingen worden geinformeerd over de verdere ontwikkelingen door Sportbedrijf.  

Met DSVeO en Devinco is op regelmatige basis overleg geweest over de voortgang en ontwikkelingen. In de komende tijd worden er concrete afspraken gemaakt met deze partijen.

Op 22 november 2021 is er een bewonersavond geweest voor de omwonenden van de Marke Zuid. Na deze informatiebijeenkomst is gestart met een klankbordgroep. Er zijn inmiddels 3 klankbordgroep bijeenkomsten geweest op 21 december, 17 januari en 7 maart 2022. Dit waren goed bezochte bijeenkomsten waarin ruimte was voor suggesties, het delen van zorgen en voor vragen van inwoners. Er zijn echter wel 11 zienswijzen ingediend op het ontwerp bestemmingsplan. Tijdens de raadstafel waren er 3 insprekers. Zij hadden de situering van de sporthal en school liever anders gezien. Bij de verdere uitwerking zal de klankborggroep betrokken worden.