Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 juli 2022

Website: degasfabriek.com

Herstructurering van dit voormalige Essentterrein als onderdeel van de Poort van Deventer (samen met de Stadsentree en het S/Park). Daarbij is ingezet op de “Campus Gasfabriek”, waarbij het terrein een bijdrage levert aan een ruimtelijk/economische impuls voor Deventer.

• Raadsmededeling: Samenhangende aanpak havengebied 778158 (nota 778098) van programma Ruimte en economie, conform b&w besluit d.d. 19-03-2013;
• Structuurvisie stadsaszone 2013;
• Projectplan Nieuwe energie voor Deventer economie april 2013 (niet vastgesteld);
• Nota b&w 884115, d.d. 17 december 2013;
• Nota b&w 2015-000513, Ontwikkeling Living Green, 29 mei 2015;
• Nota B&W 2017-000330, herziening grondexploitaties Groot-Bergweide;
• Verkoopovereenkomst Zutphenseweg 6 – november 2016;
• Bestemmingsplan Stad en Dorpen – februari 2020
• Verkoopovereenkomst Portiersloge en voorterrein – maart 2021
• Verkoopovereenkomst SpaceCowboys – mei 2022
• Verkoopovereenkomst Plankgas – juni 2022

Algemeen:

• Een aantal gebouwen op het Gasfabriekterrein zijn eind 2016 verkocht. Na renovatie zijn deze gebouwen ingezet om de “Campus Gasfabriek” vorm te geven. Inmiddels zijn hier 60 kleine bedrijven gevestigd met in het totaal 250 fte.
• Opgave voor het Gasfabriekterrein is nu een zorgvuldige verdere uitbreiding van de “Campus Gasfabriek”. Leidend daarin zijn:
• De economische profilering en bebouwingsmogelijkheden zoals opgenomen in het bestemmingsplan Stad en Dorpen zijn daarin leidend.  
• De vastgestelde gebiedsexploitatiebegroting leidend.  
• Stedenbouwkundige schets Gasfabriekterrein. Het terrein vraagt goede ontsluitingswegen en parkeerplaatsen, naast een aantal nog uit te geven gronden, die op dit moment deels tijdelijk in gebruik zijn gegeven. Ten behoeve van de goede infrastructuur op het terrein is een stedenbouwkundige schets/inrichtingsplan opgesteld, mede om de uitgeefbare gronden te definiëren.  
• Het onderzoek in opdracht van 1618Vastgoed (Gasfabriek) en OMA (Hartenaasje) door de Stec-groep, om vanuit economisch perspectief de potentie van het gebied Poort van Deventer Noord (Gasfabriek, Gashavenstraat, Gashaven, Hartenaasje en driehoek Finsestraat) aan te geven, is eind januari 2021 in concept besproken. De gemeentelijke reactie is nog in voorbereiding en moet nog verwerkt worden tot een definitieve rapportage door de Stec-groep. Dit onderzoek moet als basis dienen voor een op te zetten ontwikkelingsperspectief voor dit gebied. Bij de kavelverkoop aan de zijde Hartenaasje zal ‘voorgesorteerd’ kunnen worden op een mogelijke (fysieke) koppeling tussen beide gebieden
• De realisatie van een zonnepark met de zonnepanelen op het gebouw is uitgevoerd. Het plan om zonnepanelen op carports boven de parkeerplaats te realiseren is afgeblazen door de Gasfabriek.

Kavelverkoop

• De lopende verkooptrajecten voor kavels op het Gasfabriekterrein zijn in het kader van het Didam arrest gepubliceerd. Deze publicaties hebben niet geleid tot concrete interesse in kavels waarvoor de verkoopgesprekken al gaande waren. Die konden en kunnen doorgaan.
• Kavel 2 (het voorterrein en de portiersloge) is in mei 2022 geleverd aan 1618Vastgoed voor de ontwikkeling van een ICT-centrum (X-gebouw) en de renovatie van de portiersloge. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. Het bouwrijpmaken van de kavel is gereed. Start bouw wordt verwacht in het 4e kwartaal van 2022.
• Kavel 6a is in mei 2022 geleverd aan SpaceCowboys. Start bouw is voorzien in het 4e kwartaal van 2022
• Kavel 6b is in juni 2022 geleverd aan Plankgas. Start bouw is voorzien eind 2022.
• Voor kavel 6c is het bidbook van de potentiële kavelkoper akkoord bevonden. De verkoopgesprekken en het vooroverleg voor de omgevingsvergunning kunnen daarmee starten.
• Voor de kavels 3, 5 en 7 worden de kavelkaarten geactualiseerd. Nu besloten is dat een nieuwe ontsluitingsweg naar de Zutphenseweg via het Spark / Nouryonterrein gaat lopen, kunnen de kavelkaarten voor kavels 3 en 5 ‘geoptimaliseerd’ worden. Daarbij wordt ook de kavelkaart voor kavel 7 geactualiseerd. Reden is te heroverwegen of op de kavel rekening gehouden moet worden met een fysieke verbinding naar de Gashaventraat (irt Stec onderzoek voor dit gebied). Deze actualisatie zal plaatsvinden in het najaar van 2022 en een plek krijgen in de actualisatie van de grex bij de Jaarrekening. De reservering van € 250.000 voor een bijdrage aan de nieuwe ontsluitingsweg blijft nog opgenomen in de grex omdat de uitwerking daarvan nog gemaakt moet worden.
• Kavel 3 en kavel 7 zijn aangeboden aan 1618 Vastgoed. De gesprekken waren ‘on hold’ gezet vanwege de reservering voor een ontsluitingsweg en het Didam-arrest. Nu er duidelijk is over de ontsluitingsweg en publicatie lopende verkoop, kunnen de verkoopgesprekken weer worden voortgezet. Na de hierboven genoemde actualisatie van de kavelkaarten kunnen de verkoopgesprekken voor beide kavels concreet ter hand worden genomen. Verkoop en levering is  voorzien in 2023.
• Ook voor kavel 5 wordt de kavelkaart geactualiseerd. De openbare verkoop is gepland in 2022, levering in 2023.
• Kavel 1A  wordt verhuurd en kan pas worden verkocht als deze vrijkomt. De verhuur loopt tot en met het moment dat de huidige bewoonster de huur opzegt. De termijn is daarmee onduidelijk.  
• De interesse in kavels op het Gasfabriekterrein lijkt toe te nemen. Diverse partijen hebben zich oriënterend gemeld.

Civiele werkzaamheden:

• Fase 1 van de civiele werken op het Gasfabriekterrein is afgerond. Dat betrof het verplaatsen van de entree en het bouwrijpmaken van kavel 2.
• Fase 2 van de civiele werken is de aanbestedingsprocedure gestart. Dit betreft het verdere bouwrijp maken, het verplaatsen van het huidige verouderde parkeerterrein en het inrichten van de openbare ruimte. Hiermee is het gehele Gasfabriekterrein bouwrijp en woonrijp. De werkzaamheden starten naar verwachting begin oktober 2022 en zijn naar verwachting in maart 2023 afgerond.  

Tijdelijk gebruik

• Gebouwen en kavels op het Gasfabriekterrein zijn en worden tijdelijke in gebruik gegeven wanneer een tijdelijke activiteit bijdraagt aan de doelstellingen van het Gasfabriekterrein en geen belemmering vormt voor de verdere ontwikkeling/voortgang.
• House2Start (kavel 1B) gaat medio 2022 haar proefwoning verwijderen van het gasfabriek terrein. Er is besloten om hier in Deventer geen vervolg aan te geven.
• Brans Oesterzwammen heeft een gedeelte van kavel 7 om niet in gebruik. Aan hem is aangegeven dat de kavel in 2023 wordt verkocht en het gebruik wordt opgezegd. Op aan 1618 verkochte gronden is in juni 2022 het kennisfestival georganiseerd
• Op aan 1618 Vastgoed verkochte gronden krijgt de pilot voor de opwek van groene waterstof (GROHW-2) een plek. Deze pilot eindigt in september 2023 en vormt daarmee geen belemmering voor de verdere kavelverkoop en ontwikkeling van het Gasfabriekterrein / Spark terrein.

Op koers

Inhoudelijk vormen het bestemmingsplan, de structuurvisie Stadsaszone en de Omgevingsvisie de koers voor de ontwikkeling van het Gasfabriekterrein. Inmiddels is de opstartfase met succes afgerond en komt de kavelverkoop en herstructurering van het terrein in de fase van een zorgvuldige, toekomstbestendige uitbreiding van de “Campus Gasfabriek” op gang. Voor de verdere doorontwikkeling wordt afstemming gezocht met de doorontwikkeling van het Nouryonterrein en visievorming omgeving Gashavenstraat.

Behoeft aandacht

Het Gasfabriekterrein kent een tekort van €0,43 mln. bij Jaarrekening 2021 en is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort wordt nu begroot op circa €0,60 mln. Dit is een verslechtering op het resultaat van circa €0,17 mln. Het tekort van € 0,60 mln (netto contant per 1-1-2022) is bij de zomeractualisatie afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans.  

De belangrijkste oorzaken van deze verslechtering betreffen de slechtere bodemsituatie (verontreinigingen en restobjecten in de bodem) dan op basis van beschikbare informatie kon worden aangenomen. Daarnaast zal het bouw en woonrijp maken duurder uitvallen dan begroot, oorzaak daarvoor is prijsstijging(civiel), aanwezige restobjecten, tijdelijke parkeervoorziening en toepassen dubbele drainage.  

De opbrengsten verlopen conform planning en incidenteel zelfs iets positiever.

Nee

Conform planning ten tijde van Jaarrekening 1-1-2022.

Nee

n.v.t.

Ja

Zie boven

Behoeft aandacht

In het weerstandsvermogen van de gemeente wordt rekening gehouden met een risico van mogelijk gederfde grondopbrengsten vanwege reservering van de kavel Fittershuisje voor een mogelijke ontsluitingsweg achter S/Park langs van € 197.500, kans van optreden 50% is € 98.750.

Het risicoprofiel wordt naar boven bijgesteld met € 100.000. Er wordt nu rekening gehouden met een extra risico dat het resultaat van de aanbesteding gezien de moeilijk voorspelbare prijsstijging die momenteel gaande is, hoger uitvalt dan de nu aangehouden besteksraming (€ 200.000, kans van optreden 50%, € 100.000).

Ja

Zie boven

Op koers

Conform planning ten tijde van Jaarrekening 1-1-2022.

Op koers

Er wordt met veel betrokken partijen samengewerkt. Dit gebeurt in verschillende verbanden, (o.a. overleg met Gasfabriek/1618 Vastgoed, overleg Poort van Deventer-Noord, overleg met potentiële kopers en overleg met tijdelijke huurders van braakliggende terreinen). De beeldvorming en uitstraling van de campus gasfabriek zijn nog alom positief.

In samenwerking met beleid (RO en Economie) is in het bestemmingsplan Stad en Dorpen een goede definitie van de bestemming “Campus Gasfabriek” opgenomen, met als doel: een goed hanteerbaar toetsingskader voor de verdere invulling van het terrein. Door de gesprekken met potentiële kopers kan deze omschrijven verder ingekleurd worden. Dat krijgt een plek in de eerder genoemde stedenbouwkundige schets.

Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 juli 2022

Het betreft de ontwikkeling van gemeentelijke gronden voorheen bekend onder de naam Bergweide 5.2, onderdeel van het voormalige complex Groot Bergweide. Onder de naam Teugseweg maakt het nu, tezamen met het Gasfabriekterrein, deel uit van het cluster Stadsentree.

De Stadsentree omvat de gronden van de gemeente, Postillion en McDonalds.  

In de structuurvisie stadsassen is vastgelegd dat deze locatie kansen biedt voor “Waardevast ondernemen en Slimme mobiliteit”.  

De oorspronkelijke gemeentelijke grondexploitatie is sinds 2015 onderdeel geworden van een gebiedsontwikkeling dat werd getrokken door ontwikkelaar Explorius met de werktitel ‘Deventer Experience’. Het plan voorzag in de ontwikkeling van diverse nieuwe functies, waaronder enkele restaurants en voldeed aan de uitgangspunten van de Structuurvisie Stadsassen. Tussen de gemeente en Explorius was een intentieovereenkomst gesloten waarin afgesproken was dit initiatief op haalbaarheid te onderzoeken en verder uit te werken. Daarin was ook opgenomen dat de gemeentelijke gronden kunnen worden ingebracht in de particuliere ontwikkeling.  

Deze samenwerking is in 2021 beëindigd en de ontwikkelingen zijn tijdelijk gepauzeerd in afwachting van de uitkomsten van het project Mobiliteit Poort van Deventer.

• Structuurvisie stadsassen
• Besluit B&W, 2015-001188, vaststellen intentieovereenkomst met Explorius
• Besluit B&W, 2016-001346, principe instelling met stedenbouwkundige opzet
• Herijking Bergweide, cluster Stadsentree, (2017-000330)

• Reclamebeleid A1 zone . Op 31 januari 2017 besloot het college de leidraad vast te stellen ten behoeve van de aanbesteding van de reclamemast. Op 1 april 2017 bleek dat alleen Explorius heeft ingeschreven als exploitant van de reclamemast. De gunning is vervolgens opgeschort in afwachting van ontwikkelingen van de ruimtelijke kaders. De aanbestedingsprocedure is inmiddels afgerond zonder gunning.
• Besluit B&W, 2021-000448, Ontwikkeling Stadsentree, beeindiging samenwerking met Explorius

Met name de aansluiting van de Teugseweg op de Zutphenseweg is problematisch. Meer belasting door nieuwe functies in de Stadsentree kan dit kruispunt niet aan. De diverse verkeerskundige varianten die zijn aangedragen en onderzocht leiden niet tot een goede oplossing. Verwezen wordt naar het project Mobiliteit Poort van Deventer.

De Stadsentree kan niet verder worden uitgewerkt in een ontwikkelingsperspectief zolang er geen zicht is op een goede oplossing van het knelpunt in de verkeersontsluiting. Om die reden is in overleg, en met wederzijdse instemming, met Explorius de intentieovereenkomst beëindigd.  

Na het beëindigen van de samenwerking met Explorius is het project tijdelijk gepauzeerd. Zodra de resultaten van het project Mobiliteit Poort van Deventer bekend zijn wordt gezocht naar nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied. Dat gaat in samenwerking met alle eigenaren en gebruikers van het gebied.   

Een bijzondere situatie geldt voor de inrichting van een carpoolplaats. Door de gewijzigde aansluiting tussen N346 en A1 is de oude carpoolplaats inmiddels opgeheven. De nieuwe carpoolplaats is geprojecteerd op de grond van het Postillion. Met Postillion is na beëindiging van de samenwerking met Explorius overeenstemming bereikt over de inrichting en de kwaliteit van deze carpoolplaats. Op basis daarvan wordt onderhandeld over de gemeentelijke bijdrage. De bijdrage wordt verstrekt in de vorm van een huur door de gemeente waarmee de openbare beschikbaarheid kan worden gegarandeerd.   

De realisatie is afhankelijk van de bijdrage van de provincie Gelderland. Daarover is inmiddels overeenstemming bereikt. Een concept-overeenkomst ligt nu voor bij de provincie Gelderland. Ook is een concept-overeenkomst opgesteld voor de samenwerking met Postillion. Postillion is met instemming van de gemeente, vooruitlopend op het ondertekenen van de overeenkomst, gestart met de werkzaamheden in mei 2022.  

In het gebied kan ook een reclamemast worden opgericht. Met de initiatiefnemer Greenledwalls is inmiddels een overeenkomst gesloten voor de huur van de grond waarop de mast wordt opgericht. Greenledwalls heeft de procedure voor een omgevingsvergunning opgestart. De raad heeft bedenkingen geuit bij het plaatsen van de reclamemast. Met name een conceptadvies van Rijkswaterstaat met betrekking tot de frequentie van wisseling van de reclame-uitingen op de led-schermen speelt hierin een rol. In verband met de verkeersveiligheid wil Rijkswaterstaat deze frequentie van 6 seconden opschroeven naar 12 uur. Greenledwalls geeft aan het project door te zetten maar dat de drempel voor het lokale MKB hierdoor hoger wordt om te adverteren.

Hoewel het vergunningentraject een zaak van Greenledwalls en de gemeentelijke vergunningsverlening, heeft dit effect op de gebiedsontwikkeling zelf. Het niet doorgaan van de reclamemasten maakt het dat de grond niet kan worden uitgegeven, hetgeen leidt tot een afname van het planresultaat van de grondexploitatie.

Op koers

Door het pauzeren van de activiteiten nvt

Op koers

Conform afspraak wordt de huidige grondexploitatie in 2022 afgesloten. Dat gebeurt nadat de transacties rond de carpoolplaats medio 2022 zijn afgerond. De grondexploitatie kent een nadelig resultaat van € 157.000, uitgaande van uitgifte van de grond onder de reclamemast.

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Nee

Zie hierboven

Nee

Zie hierboven.

Nee

Zie hierboven

Op koers

Het netto risicoprofiel bedraagt € 250.000, verband houdend met de grondopbrengsten voor de reclamemast. De transactie is pas definitief zodra de omgevingsvergunning voor de mast is verleend. Daarover bestaan nog enkele onzekerheden.  

Nee

Zie hierboven

Op koers

Door beëindiging van de activiteiten n.v.t.

Zie hierboven

Op koers

Alle partijen zijn volledig geïnformeerd.

n.v.t.

Portefeuillehouder

M. Elferink

Rapportagedatum

juli 2022

Aanleiding Project

Het drukste kruispunt van Deventer (Zutphenseweg – Visbystraat – Deventerweg – Teugseweg) zit tijdens de spits aan zijn maximumcapaciteit. Toename van verkeer betekent tijdens de spitsen langere wachttijden. Verkeerskundig en fysiek zijn er geen opties voor verruiming van de capaciteit. Daarom zijn nieuwe economische ontwikkelingen die nog niet verankerd zijn in een bestemmingsplan en die leiden tot een grote toename van verkeersbewegingen, niet mogelijk.

Projectopdracht
In 2020 adviseerde Royal Haskoning na/in overleg met ondernemers en belangengroepen;
Om het mobiliteitsnetwerk op de hoofd-verkeersassen in Deventer (afrit 23 en 24) in het algemeen en specifiek voor het gebied Poort van Deventer in het bijzonder te verbeteren om bestaande verkeersknelpunten aan te pakken. Om de knelpunten aan te pakken en tegelijkertijd onze positie als vestigingsstad te versterken wordt geadviseerd om 8 deelprojecten nader te onderzoeken en uit te voeren. De gemeenteraad stelde in de begroting 2021 EUR 133.875,-budget beschikbaar om de aanbevelingen verder onderzoeken op haalbaarheid in relatie tot de aspecten draagvlak bij organisaties en ondernemers, investeringskosten en verkeerskundig effectiviteit. Het project bevindt zich in de initiatieffase.

Initiatief

- Raadsmededeling 2020-001065: Tussenstand en vervolgstap Mobiliteit Poort van Deventer, d.d. 27-10-2020  
- B&W nota 2021-000871: Ontsluitingsweg in relatie Nouryon

In het voorjaar / zomer 2021 werd de verkeerskundige effectiviteit samen met Goudappel Coffeng onderzocht. Op basis van de resultaten werden najaar 2021 kostenramingen gemaakt voor de benodigde investeringskosten.  

Resultaat onderzoek verkeerskundige effectiviteit op hoofdlijnen
Royal Haskoning DHV doet in het rapport “Slimme en schone mobiliteit in de Poort van Deventer” een achttal aanbevelingen voor maatregelen om de bereikbaarheid van de Poort van Deventer te verbeteren.  

In de uitwerking heeft Goudappel zich gericht op de verkeerskundige effecten voor automobiliteit. Vanuit dat oogpunt richt het onderzoek van Goudappel zich op het effect van de maatregelen 1&8, 3, 4 en 6 op de verkeerscapaciteit. Deze maatregelen zijn modelmatig doorgerekend.  

Raakvlakken met andere grote projecten

• Binnen het projectgebied vindt qua mobiliteit afstemming plaats met de projecten
• Ontwikkeling gasfabriek terrein;
• Ontwikkeling stadsentree/ carpoolplekken;
• Ontwikkeling Nouryon / S-Park / Samenwerking HMO;
• Aankoop en ontwikkeling voormalige recydur gronden.

Project overstijgend vindt afstemming plaats met de volgende projecten/ initiatieven

• Relevante programma’s 3,5 en 6 en Regiemanagement.
• Project verbeteren hoofd-fietsroute Deventer – Zutphen
• Visie en doelstelling DEP
• Ontwikkeling A1 (fietsroute langs de A1)

Op koers

Op koers

Midden 2022 is de financiële prognose voor deze initiatief fase dat gemaakte kosten + prognose van nog te maken kosten valt binnen het beschikbaar gestelde budget. Het restbudget uit 2021 is overgeheveld naar 2022. Het project bevindt zich in de afrondende fase. Resultaten en een advies tot vervolgtraject zal in najaar 2022 aan de raad worden voorgelegd. De prognose is dat er bij afronding van deze fase van het project najaar 2022 budget over zal zijn waarvan geadviseerd zal worden deze in te zetten voor de gedeeltelijke dekking van een vervolgtraject waardoor we in 2022 vervolgstappen kunnen zetten en het momentum met samenwerkende bedrijven kunnen behouden.

Nee

Nee

Op koers

In deze intentiefase van het project is er nog geen sprake van grote financiële risico's en de beheersing daarvan.  

Nee

Op koers

- Besluitvorming College, inclusief voorstellen vervolg (proces, benodigd budget, op te leveren resultaat): derde kwartaal 2022
- Raadsvoorstel en raadsbehandeling: derde kwartaal 2022

Op koers

Brede externe afstemming van resultaten met partijen in het gebied heeft plaats gevonden in het voorjaar van 2022.  

In het proces tot nu toe heeft onderstaande afstemming plaats gevonden:

• In 2018 zijn samen met de brede omgeving en belangengroepen in samenwerking met bureau Royal Hasko DHV 8 deelprojecten gedefinieerd
• In 2019 zijn de 8 deelprojecten op hoofdlijnen gepresenteerd aan de brede omgeving en belangengroepen;
• In 2019 is de Raad geïnformeerd over de resultaten van het eerdere onderzoek en het voornemen om 8 deelprojecten nader op effectiviteit, draagvlak en haalbaarheid te onderzoeken en stemde zij in met vrijgave van de benodigde financiële middelen;
• Grondeigenaren en eigenaren van aangrenzende percelen die betrokken zijn bij realisatie van een mogelijke nieuwe ontsluitingsweg (maatregel 1) zijn positief over het idee een nieuwe ontsluitingsweg te realiseren;
• Parkmanagement en fietsersbond zijn middels meerdere bilaterale overleggen positief aangehaakt op de maatregelen;
• De uitkomsten van het uitgevoerde onderzoek en voorgestelde advies voor vervolg zijn in het 1e kwartaal van 2022 gepresenteerd, gedeeld en besproken met bedrijven en belanghebbenden in het gebied. Er bleek draagvlak voor het voorgestelde advies om te prioriteren op 2 projecten en daarbij vervolgstappen te zetten.