Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 juli 2022

Website: degasfabriek.com

Herstructurering van dit voormalige Essentterrein als onderdeel van de Poort van Deventer (samen met de Stadsentree en het S/Park). Daarbij is ingezet op de “Campus Gasfabriek”, waarbij het terrein een bijdrage levert aan een ruimtelijk/economische impuls voor Deventer.

• Raadsmededeling: Samenhangende aanpak havengebied 778158 (nota 778098) van programma Ruimte en economie, conform b&w besluit d.d. 19-03-2013;
• Structuurvisie stadsaszone 2013;
• Projectplan Nieuwe energie voor Deventer economie april 2013 (niet vastgesteld);
• Nota b&w 884115, d.d. 17 december 2013;
• Nota b&w 2015-000513, Ontwikkeling Living Green, 29 mei 2015;
• Nota B&W 2017-000330, herziening grondexploitaties Groot-Bergweide;
• Verkoopovereenkomst Zutphenseweg 6 – november 2016;
• Bestemmingsplan Stad en Dorpen – februari 2020
• Verkoopovereenkomst Portiersloge en voorterrein – maart 2021
• Verkoopovereenkomst SpaceCowboys – mei 2022
• Verkoopovereenkomst Plankgas – juni 2022

Algemeen:

• Een aantal gebouwen op het Gasfabriekterrein zijn eind 2016 verkocht. Na renovatie zijn deze gebouwen ingezet om de “Campus Gasfabriek” vorm te geven. Inmiddels zijn hier 60 kleine bedrijven gevestigd met in het totaal 250 fte.
• Opgave voor het Gasfabriekterrein is nu een zorgvuldige verdere uitbreiding van de “Campus Gasfabriek”. Leidend daarin zijn:
• De economische profilering en bebouwingsmogelijkheden zoals opgenomen in het bestemmingsplan Stad en Dorpen zijn daarin leidend.  
• De vastgestelde gebiedsexploitatiebegroting leidend.  
• Stedenbouwkundige schets Gasfabriekterrein. Het terrein vraagt goede ontsluitingswegen en parkeerplaatsen, naast een aantal nog uit te geven gronden, die op dit moment deels tijdelijk in gebruik zijn gegeven. Ten behoeve van de goede infrastructuur op het terrein is een stedenbouwkundige schets/inrichtingsplan opgesteld, mede om de uitgeefbare gronden te definiëren.  
• Het onderzoek in opdracht van 1618Vastgoed (Gasfabriek) en OMA (Hartenaasje) door de Stec-groep, om vanuit economisch perspectief de potentie van het gebied Poort van Deventer Noord (Gasfabriek, Gashavenstraat, Gashaven, Hartenaasje en driehoek Finsestraat) aan te geven, is eind januari 2021 in concept besproken. De gemeentelijke reactie is nog in voorbereiding en moet nog verwerkt worden tot een definitieve rapportage door de Stec-groep. Dit onderzoek moet als basis dienen voor een op te zetten ontwikkelingsperspectief voor dit gebied. Bij de kavelverkoop aan de zijde Hartenaasje zal ‘voorgesorteerd’ kunnen worden op een mogelijke (fysieke) koppeling tussen beide gebieden
• De realisatie van een zonnepark met de zonnepanelen op het gebouw is uitgevoerd. Het plan om zonnepanelen op carports boven de parkeerplaats te realiseren is afgeblazen door de Gasfabriek.

Kavelverkoop

• De lopende verkooptrajecten voor kavels op het Gasfabriekterrein zijn in het kader van het Didam arrest gepubliceerd. Deze publicaties hebben niet geleid tot concrete interesse in kavels waarvoor de verkoopgesprekken al gaande waren. Die konden en kunnen doorgaan.
• Kavel 2 (het voorterrein en de portiersloge) is in mei 2022 geleverd aan 1618Vastgoed voor de ontwikkeling van een ICT-centrum (X-gebouw) en de renovatie van de portiersloge. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. Het bouwrijpmaken van de kavel is gereed. Start bouw wordt verwacht in het 4e kwartaal van 2022.
• Kavel 6a is in mei 2022 geleverd aan SpaceCowboys. Start bouw is voorzien in het 4e kwartaal van 2022
• Kavel 6b is in juni 2022 geleverd aan Plankgas. Start bouw is voorzien eind 2022.
• Voor kavel 6c is het bidbook van de potentiële kavelkoper akkoord bevonden. De verkoopgesprekken en het vooroverleg voor de omgevingsvergunning kunnen daarmee starten.
• Voor de kavels 3, 5 en 7 worden de kavelkaarten geactualiseerd. Nu besloten is dat een nieuwe ontsluitingsweg naar de Zutphenseweg via het Spark / Nouryonterrein gaat lopen, kunnen de kavelkaarten voor kavels 3 en 5 ‘geoptimaliseerd’ worden. Daarbij wordt ook de kavelkaart voor kavel 7 geactualiseerd. Reden is te heroverwegen of op de kavel rekening gehouden moet worden met een fysieke verbinding naar de Gashaventraat (irt Stec onderzoek voor dit gebied). Deze actualisatie zal plaatsvinden in het najaar van 2022 en een plek krijgen in de actualisatie van de grex bij de Jaarrekening. De reservering van € 250.000 voor een bijdrage aan de nieuwe ontsluitingsweg blijft nog opgenomen in de grex omdat de uitwerking daarvan nog gemaakt moet worden.
• Kavel 3 en kavel 7 zijn aangeboden aan 1618 Vastgoed. De gesprekken waren ‘on hold’ gezet vanwege de reservering voor een ontsluitingsweg en het Didam-arrest. Nu er duidelijk is over de ontsluitingsweg en publicatie lopende verkoop, kunnen de verkoopgesprekken weer worden voortgezet. Na de hierboven genoemde actualisatie van de kavelkaarten kunnen de verkoopgesprekken voor beide kavels concreet ter hand worden genomen. Verkoop en levering is  voorzien in 2023.
• Ook voor kavel 5 wordt de kavelkaart geactualiseerd. De openbare verkoop is gepland in 2022, levering in 2023.
• Kavel 1A  wordt verhuurd en kan pas worden verkocht als deze vrijkomt. De verhuur loopt tot en met het moment dat de huidige bewoonster de huur opzegt. De termijn is daarmee onduidelijk.  
• De interesse in kavels op het Gasfabriekterrein lijkt toe te nemen. Diverse partijen hebben zich oriënterend gemeld.

Civiele werkzaamheden:

• Fase 1 van de civiele werken op het Gasfabriekterrein is afgerond. Dat betrof het verplaatsen van de entree en het bouwrijpmaken van kavel 2.
• Fase 2 van de civiele werken is de aanbestedingsprocedure gestart. Dit betreft het verdere bouwrijp maken, het verplaatsen van het huidige verouderde parkeerterrein en het inrichten van de openbare ruimte. Hiermee is het gehele Gasfabriekterrein bouwrijp en woonrijp. De werkzaamheden starten naar verwachting begin oktober 2022 en zijn naar verwachting in maart 2023 afgerond.  

Tijdelijk gebruik

• Gebouwen en kavels op het Gasfabriekterrein zijn en worden tijdelijke in gebruik gegeven wanneer een tijdelijke activiteit bijdraagt aan de doelstellingen van het Gasfabriekterrein en geen belemmering vormt voor de verdere ontwikkeling/voortgang.
• House2Start (kavel 1B) gaat medio 2022 haar proefwoning verwijderen van het gasfabriek terrein. Er is besloten om hier in Deventer geen vervolg aan te geven.
• Brans Oesterzwammen heeft een gedeelte van kavel 7 om niet in gebruik. Aan hem is aangegeven dat de kavel in 2023 wordt verkocht en het gebruik wordt opgezegd. Op aan 1618 verkochte gronden is in juni 2022 het kennisfestival georganiseerd
• Op aan 1618 Vastgoed verkochte gronden krijgt de pilot voor de opwek van groene waterstof (GROHW-2) een plek. Deze pilot eindigt in september 2023 en vormt daarmee geen belemmering voor de verdere kavelverkoop en ontwikkeling van het Gasfabriekterrein / Spark terrein.

Op koers

Inhoudelijk vormen het bestemmingsplan, de structuurvisie Stadsaszone en de Omgevingsvisie de koers voor de ontwikkeling van het Gasfabriekterrein. Inmiddels is de opstartfase met succes afgerond en komt de kavelverkoop en herstructurering van het terrein in de fase van een zorgvuldige, toekomstbestendige uitbreiding van de “Campus Gasfabriek” op gang. Voor de verdere doorontwikkeling wordt afstemming gezocht met de doorontwikkeling van het Nouryonterrein en visievorming omgeving Gashavenstraat.

Behoeft aandacht

Het Gasfabriekterrein kent een tekort van €0,43 mln. bij Jaarrekening 2021 en is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort wordt nu begroot op circa €0,60 mln. Dit is een verslechtering op het resultaat van circa €0,17 mln. Het tekort van € 0,60 mln (netto contant per 1-1-2022) is bij de zomeractualisatie afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans.  

De belangrijkste oorzaken van deze verslechtering betreffen de slechtere bodemsituatie (verontreinigingen en restobjecten in de bodem) dan op basis van beschikbare informatie kon worden aangenomen. Daarnaast zal het bouw en woonrijp maken duurder uitvallen dan begroot, oorzaak daarvoor is prijsstijging(civiel), aanwezige restobjecten, tijdelijke parkeervoorziening en toepassen dubbele drainage.  

De opbrengsten verlopen conform planning en incidenteel zelfs iets positiever.

Nee

Conform planning ten tijde van Jaarrekening 1-1-2022.

Nee

n.v.t.

Ja

Zie boven

Behoeft aandacht

In het weerstandsvermogen van de gemeente wordt rekening gehouden met een risico van mogelijk gederfde grondopbrengsten vanwege reservering van de kavel Fittershuisje voor een mogelijke ontsluitingsweg achter S/Park langs van € 197.500, kans van optreden 50% is € 98.750.

Het risicoprofiel wordt naar boven bijgesteld met € 100.000. Er wordt nu rekening gehouden met een extra risico dat het resultaat van de aanbesteding gezien de moeilijk voorspelbare prijsstijging die momenteel gaande is, hoger uitvalt dan de nu aangehouden besteksraming (€ 200.000, kans van optreden 50%, € 100.000).

Ja

Zie boven

Op koers

Conform planning ten tijde van Jaarrekening 1-1-2022.

Op koers

Er wordt met veel betrokken partijen samengewerkt. Dit gebeurt in verschillende verbanden, (o.a. overleg met Gasfabriek/1618 Vastgoed, overleg Poort van Deventer-Noord, overleg met potentiële kopers en overleg met tijdelijke huurders van braakliggende terreinen). De beeldvorming en uitstraling van de campus gasfabriek zijn nog alom positief.

In samenwerking met beleid (RO en Economie) is in het bestemmingsplan Stad en Dorpen een goede definitie van de bestemming “Campus Gasfabriek” opgenomen, met als doel: een goed hanteerbaar toetsingskader voor de verdere invulling van het terrein. Door de gesprekken met potentiële kopers kan deze omschrijven verder ingekleurd worden. Dat krijgt een plek in de eerder genoemde stedenbouwkundige schets.